萬科分拆物業(yè)管理板塊獨立上市的故事已經(jīng)講了快一年，近期更是動作頻繁、擴張?zhí)崴?，似?rdquo;好事”已近。
但對于萬科物業(yè)的獨立發(fā)展，管理層似乎并非信心滿滿。由于擔(dān)心傷害“萬科”招牌，萬科物業(yè)在對外拓展時采用的也是“睿服務(wù)”這一聽上去有些陌生的名字。
從表面上看，由于管理社區(qū)基數(shù)大，萬科拆分物業(yè)管理上市及后續(xù)發(fā)展社區(qū)O2O，都具有一定的優(yōu)勢。但同時，我們認為，分拆也將暴露萬科物業(yè)乃至所有房企物業(yè)，在市場化獨立運營后將產(chǎn)生的諸多矛盾。
萬科及其他房企如中海、保利、碧桂園等，提出分拆物業(yè)管理板塊上市，主要目的是迎合資本市場對“整合”類概念的追捧，希望能借此輪牛市得到較高的估值。拆分成功后，將能通過新融資平臺進行獨立發(fā)展，減輕資金壓力。
此前拆分的成功案例主要為花樣年拆分的彩生活，其上市發(fā)行價為5.18元，如今股價已翻倍，市值超過100億元，甚至高于母公司花樣年。
光靠傳統(tǒng)物管故事難圈錢萬科物業(yè)管理的以萬科旗下社區(qū)為主，2014年底，公司物業(yè)服務(wù)已覆蓋中國大陸61個大中城市，服務(wù)項目457個，合同管理面積10340萬平方米。
然而，資本市場看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式為酬金制，通過輕資產(chǎn)的運營模式帶來的高毛利；另一方面則是其大力渲染的社區(qū)增值服務(wù)，即如今十分火爆的社區(qū)O2O概念的發(fā)展空間；而非僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
因此，若房企拆分物業(yè)管理板塊上市僅是為了發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以目前的收入水平將很難受到資本市場認同，甚至連盈利都難以保證。
如果單看傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，無論從萬科，還是其他房企的物業(yè)管理收入情況來看，盈利水平并不高。萬科2014年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入19.9億元，營業(yè)利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務(wù)2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。
所以萬科將物業(yè)進行分拆 ，很多招數(shù)在大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的時代，表象是流放，但筆者感覺這才是掘金明智的舉措！
載自：和訊房產(chǎn) 來源 ：南方網(wǎng)